小房企逼高利贷降息转让项目股权自救度危机

2018年08月23日 来源:

小房企逼高利贷降息 转让项目股权自救度危机

我们现在准备开债权人大会,逼他们把利息降下来,一起共渡难关,不降连本也还不了,只能一起死。湖北某市一家房企董事李斌(化名)告诉《华夏时报》,日前已有几家房企将四五分的高利贷降到月息2分左右。

如今,全国各地的救市浪潮已经席卷而来,融资渠道狭窄的多家小房企老板对表示,不想倒在黎明前,目前正通过降价甩卖房子、转让项目股权、放缓施工速度等方式展开自救,而李斌公司更是另辟蹊径,以实体企业名义从银行贷款输血地产。

除了政府救市,最关键是银行要把利率降下来,也许我们扛过今年又好了。中部某省会城市一位小房企营销总监对说,活下去。

逼高利贷降息

一个月前,李斌还在四处借钱,为公司资金周转困难焦虑不已,但如今,用他自己的话说,已是死猪不怕开水烫。

目前,李斌公司欠下将近一个亿的高利贷,平均月息5分,一个月光利息就要四五百万元,如果按复利和综合成本计算,一年下来利息近1个亿,公司将不堪重负。

5分利息一般是救急,如果是常态肯定会死,但有时候原本只打算借一个月周转,结果到期还不上,拖三五个月,将短期拖成了长期,利滚利,一年利息就赶上本金了。李斌说,公司往往只能拆东墙补西墙。

如今让李斌如释重负的是,在他的朋友圈内,已经有两家房企采取与债权人商谈,成功将高利贷回归到普通民间借贷,月息降到2分左右。

都是直接跟债权人说,现在很困难,回笼一笔资金后,不要逼我们还,先付工程款,给我们一个月、三个月甚至半年的时间,到时候连本带息一起还,如果对方不同意,就谈第二种方式,先还本金,利息等以后赚了钱再给,再不行就干脆不谈了。李斌说,如果债主步步紧逼,最后只能鱼死破,但只要房企没有故意转移财产,债主们还是愿意让步。

李斌说,逼债权人降息的负面效应是,地产商在高利贷债主面前损失了信誉,以后很难再借到钱,不过公司只想先度过眼下的危机。

目前在湖南娄底和邵阳,由民间借贷支撑的很多房地产开发项目陷入崩盘,企业根本支付不起四五分的高利贷,债权人再不敢奢望高息,能拿回本金就是万幸。湖南邵阳某房企姜老板告诉。

姜老板说,很多三四线城市90%的小房企要靠民间资金发展,项目启动资金通常由几个合伙人各自从民间集资几千万,再找银行贷款运转,项目建设先由建筑商垫资,再以回笼的预售资金还债,一旦银行大门紧闭,加上销售受阻,链条就容易断。

这在2012年市场调整时已有前车之鉴。两年前,浙江、广东等省份很多小房企开发的楼盘相继陷入高利贷泥潭,最终导致资金链断裂,甚至资不抵债,无法通过转让项目还清债务,老板只能被迫走上逃跑的道路。时隔两年后,小房企资金链危局重演。

多种方式自救

为了度过此轮危机,很多小房企不得不通过转让项目、出售股权等方式脱身。

我们卖了2个工业地产项目的股权,没亏也没赚,但回笼了资金,缓解了压力。李斌说,还有住宅项目因滞销资金回笼不顺利,希望找投资机构入股合作,一旦开工就不能停工,否则会陷入资金链断裂的传闻。

而在银行收紧房地产开发贷款后,小房企很难直接从银行贷到款,李斌只能另辟蹊径,借助实体企业名义融资。

只能以别人为借款主体,比如工业、高科技项目,实体企业是政策支持的,但他们没有资产抵押也很难贷款,我们拿房产做抵押

小房企逼高利贷降息转让项目股权自救度危机

,钱贷出来后双方再分着用。李斌说,央行虽然是定向降准,支持小微企业和三农,但房企和实体企业合作,资金可以间接流入地产,这也能缓解房企的资金压力。

但无论小房企以何种方式救急,归根结底,都需要用销售回款去偿还。

如果房子卖不掉,借钱也扛不了多久。李斌告诉,现在考虑的已不是赚多少钱,而是保命,公司有2个新开的楼盘基本上是接近成本价甩卖。

广东某中型房企营销负责人告诉,现在小房企自救的方式是,先推出一部分特价房,或者由开发商垫首付款,有的甚至一房多卖,尽快回笼资金,实在撑不下去,就卖项目或找高利贷。

长沙一家小房企营销负责人也告诉,公司旗下总共有3个开发项目,虽然与某小型商业银行关系较好,还能以土地和在建工程做两次抵押贷款,但房企一半资金来源是靠销售回款,今年销售下滑30%多,因此存在30%的资金缺口,现在公司已利用人海战术在卖房。

首先是降价,小房企不需要考虑品牌维护,不用担心业主打砸,只要不亏本降多少都行,如果降价还卖不动,只能拖欠建筑商的工程款,实在拖不了就借高利贷周转,周转不过来再跑路。姜老板说。

我一个朋友最近从小额贷款公司借了1000万元,主要是付项目工程款。借款期限一年,一个月利息要35万,幸好最近降价清了一点库存回笼些资金,不然也准备跑路。上述长沙的小房企营销负责人告诉,目前长沙已有三四家房企资金链断裂或老板跑路的楼盘。

市场不回暖,我们就不敢拿地,最近政府找开发商开了两次会,大家都提出政府应该救市,如减免契税、给予购房补贴,提振市场信心。上述中部某省会城市一位小房企营销总监告诉,预期很快会有救市举措出台。

正是各地掀起的限购松绑潮,让小房企们再一次看到了希望。

我们预计还能扛半年,到年底还不好转就很难撑下去了,不过每次调整都说小房企要死一批,最后也没死几家,只是有的确实没赚到钱而已,通常市场调整半年基本上就能见到政府救市和银行放松贷款的曙光。上述小房企营销总监说。

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