孙宏斌的新玩法并购之王3天豪掷180亿元

2018年08月24日 来源:

孙宏斌的新玩法:“并购之王”3天豪掷180亿元 不拿项目改收股权

3天之内,融创中国豪掷近180亿人民币,发起了两起重量级收购。

9月19日,融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权,总代价约137.88亿元;9月21日,融创再发公告,宣布拟通过定增入股金科地产,以40亿元认购16.96%的股份,成为其第二大股东。

在对绿城、佳兆业和雨润的并购行为先后被迫终止后,融创中国董事长孙宏斌仍然将并购列为融创的主要战略,他多次对外强调,融创已经收获了并购市场的好口碑。过去两年多来,并购已经成为融创获取土地的最主要的方式,据了解,融创约有三分之二的土地储备来源于并购。

2015年以来,中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联、莱蒙国际等同行都出现在融创成功狩猎的名单上。融创对融科智地的收购格外引人注目,这源于孙宏斌和柳传志之间多年的恩怨故事。

此前,融创成功完成的收购均是收购房地产项目。出乎外界意料的是

孙宏斌的新玩法并购之王3天豪掷180亿元

,孙宏斌开始了另一种玩法收购上市公司股权。

9月21日,融创宣布买下重庆本土房企金科股份16.96%的股份,一跃成为金科第二大股东。融创中国表示,金科地产在中国主要的核心二线城市从事房地产开发,拥有较好的城市布局,公司看好金科地产的未来发展前景,认为此次认购是一次较好的投资机会,相信未来将为公司带来较好的投资回报。

无论是哪种方式的并购,背后都难以掩盖孙宏斌对规模的渴求。

截至2016年8月底,融创合约销售额781.3亿元,同比增长95%,完成全年目标业绩的97%。截至6月底,融创中国还手持现金储备401亿元。在良好的销售形势下,融创将2016年的销售目标提高到了1100亿元。

放眼同行,碧桂园已经完成了2000亿元,恒大正在全力冲刺3000亿规模,融创虽已进入房企前十,1100亿元显然还不能满足孙宏斌的增长要求。依靠收购,融创得以通过更低的成本,迅速扩大规模。

一个普遍的疑问是,谁会是孙宏斌的下一个目标?

买金科

9月21日晚间,融创发布公告,附属聚金物业收到由A股上市的金科地产及其承销商发来的确认书,确定集团就金科地产非公开发行股票事项申请认购9.07亿股金科股份已获接纳,认购价为每股金科股份4.41元人民币,集团就认购事项应付总代价约为40亿元。

认购完成后,融创占金科扩大后股的16.96%,成为第二大股东。

金科地产于2011年在深圳证券交易所上市,是以地产开发为主的多元化综合企业。金科地产的地产项目主要布局在中西部、长三角、环渤海三大区域,已进入北京、重庆、成都、西安、青岛、济南、长沙、合肥、郑州等城市。目前,金科地产拥有在建地产项目约75个,及其土地储备可建面积超过1700万平方米。

其2016年中报显示,金科上半年实现销售金额约134亿元,同比增长约22%,其中地产板块实现签约销售金额约125亿元,同比增长约29%,签约销售面积约206万平方米,同比增长约41%。

金科是重庆的龙头房企。值得一提的是,融创和金科在重庆是多年的直接竞争对手关系。重庆市房地产业协会7月份发布的2016年上半年重庆房企销售TOP20榜单以及楼盘成交排名显示,融创、龙湖和金科分列销售额榜单的前三名。

今年7月份,金科发布非公开发行不超过12.4亿股新股,募集资金不超过45亿元的新股发行方案。9月20日,有9名投资者参与申购报价,最终确定了3名获配对象:融创中国以及华宝信托、重庆国际信托。后两者认购后分别占股1.91%和0.21%。

值得一提的是,今年8月12日,金科实际控制人黄红云宣布自愿辞去公司董事会主席、董事及董事会专门委员会相关职务。按照金科的披露,黄红云辞职主要是为了全力发展公司新业务。去年以来,金科股份先后斥资数十亿元分别在新能源、教育和社区综合服务领域布局。

黄红云辞职后,依然多次增持了上市公司股份。定增之前,公司控股股东重庆市金科投资控股有限公司、实际控制人黄红云及陶虹遐合计占总股本的31.16%,定增后大股东股权比例预计摊薄至25.2%。

大股东选择融创作为定增对象,也不排除有进一步巩固控股地位的打算。

此前,金科的股份较为分散。在融创定增之前,恒大旗下的恒大人寿通过多次买入持有金科1.77%的股份,并通过前海开源资管计划买入2.31%,合计持有4.08%,逼近举牌线。

恒大在A股的激进动作不得不引起警惕。大股东找来合作伙伴,也不失为抗衡野蛮人的好方法。一名长期跟踪金科股份的投资圈人士对经济观察报分析。

国君地产就融创参与定增发布点评。国君地产同样认为,本次战略合作的达成将巩固金科股份现有大股东地位,大幅降低被举牌的风险。定增后大股东股权比例预计摊薄至25.2%,融创中国持股约16.96%,其他产业资本及险资短期难以撼动大股东控股地位。

国君地产还认为,融创之所以买入金科,原因之一是,买入股份的性价比高于公开市场拿地,安全边际充足:相比公开市场拿地,金科股份定增体现出极高的性价比。公司RNAV折让近27%,安全边际高,弹性大。2016EPE12倍、当前PB1.4倍,估值处于历史底部,比行业大部分可比公司低。

9月22日,受融创参与定增消息影响,金科股份大幅高开逾8%,集合竞价后快速拉升封住涨停,股价报4.83元,涨停价封单超百万手。以此价格粗略测算,融创仅一天即获利3.8亿元。

如果孙宏斌和金科大股东站在同一战线,金科和融创的后续合作则有了更高可能性,这也会再次迅速扩大融创的规模。我们认为此次定增认购仅仅是战略合作的开端,后续项目层面上的合作将进一步加速融创的规模扩张。国君地产表示。

并购之王

梳理融创近两年来的扩张之路,并购是关键词。

在融创的并购史上,绿城是绕不开的一个名字。虽然并购绿城失败,但正是通过和绿城的合作,孙宏斌首次尝到了并购的甜头凭借2012年和绿城的合作,融创用33个亿的投入撬动了上海区域近300亿的销售额,并顺利进驻一向高门槛的长三角区域。孙宏斌曾经说过:不是通过合作的话,单纯靠拿地,基本上是不可能实现的目标。

在对绿城、佳兆业和雨润的并购接连失败后,融创也并非一无所获。由于在并购市场打响了名声,诸多项目和公司主动找上门来谈合作,这为融创创造了主动权。

地产并购的项目,他们都是来主动找我的,我主要就是给别人营造了这样的感觉,因此他们想卖项目第一个都是想到我。而每个想被收购的企业都想保密,由于我比较厚道,大家很信任我,所以都来找我。第二,是因为我们的产品做得好,做得有产品溢价,所以别人愿意和我们合作。孙宏斌曾这样说。

与此同时,吸取绿城、佳兆业的并购经验,融创的并购策略逐步有所转变,像过去对绿城、佳兆业的整体股权交易,出现的可能性会比较小。

不要想着前面的公司,大公司要么做得很好,要么就死了。之前的经验让我们明白,整包去做是很累的,而且效率很低。因为比如一家公司整体卖了10个项目,5个不错,5个很差,加起来就很差。融创宁愿去选一个城市或者谈几个项目。在融创2015中报业绩发布会上,孙宏斌表示,融创将更倾向于选择项目并购和小公司并购。

2015年7月,融创宣布斥资32.06亿元,收购中渝置地在成都的7个物业项目,包括四海逸家、锦江逸家、中渝国际等,以住宅及商业为主。吸取过往经验,在对中渝置地的收购上,融创与中渝置地的交易条款中不仅规定了分阶段付款先决条件,还首次提出设立共管账户。

2015年,通过对中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业的项目并购,融创将规模扩展到成都、济南、西安、南京、武汉及海南万宁等二线城市。

2016年5月,融创中国及莱蒙国际联合发布公告称,双方于当日订立框架协议。根此,融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。此后于7月8日,莱蒙国际公告称,因北京莱蒙顺泽·水榭花城另一股东决定行使优先购买权,因此莱蒙将不会将其持有的项目股权出售予融创,故原计划出售的七个项目减至六个。据此,此次交易代价及公司间贷款的总值须由人民币43.94亿元调整至人民币42.25亿元。

借助对莱蒙国际的并购,融创首次进入了深圳市场。野村证券当时发表的研究报告认为,收购动作符合融创集团发展一二线城市的策略,将可为融创提供200亿元合约销售收入。

今年8月22日,融创宣布公司的间接全资附属公司海南融创耗资20.54亿,收购杭州金翰的50%股权及债权。该公司旗下有博鳌金湾项目,总占地面积约为164.75万平方米,总可售面积约为164.75万平方米,尚有140.08万平方米未出售。

不到一个月后,融创便宣布与联想控股旗下的融科智地就40间目标公司目标股权、境内目标债权及境外目标债权签订购买协议。根据协议,融创拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权,这些目标公司主要拥有42个物业项目的权益,总代价约137.88亿元。

交易完成后,融创中国将持有融科智地41个目标公司的42个项目的权益,分别位于北京、天津、重庆、杭州等16个中国城市,总建筑面积约1802万平方米,其中未售面积约730万平方米。

融创方面表示,通过此次交易将进一步巩固融创

集团的区域布局,扩大融创集团在一二线核心城市的土地储备和市场份额。同时,融创将首次进入大庆、烟台、大连、景德镇、昆明、长沙等城市。

相比于公开市场拿地,融创对融科智地的收购再次降低了获取土地的成本。标普预计,收购物业组合的平均土地成本约仅为每平方米3000元人民币。

毫无疑问,收并购未来仍是融创的主导战略方向。

融创中国执行董事及行政总裁汪孟德在今年的中期业绩会上透露,今年上半年收并购超过了融创新增项目2/3的份额。公司有两点经验,一是坚持风险控制,二则是在选择标的时前期研究要加强,对其资产情况、诉求等要了解。汪孟德说。

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