大数据看央行限贷松绑观望心态尚未终结

2018年08月07日 来源:

大数据看央行限贷松绑:观望心态尚未终结

直言看房人激增、自晒十一销售额,抛出涨价烟雾弹9月30日央行房贷新政面世后,中介和房企正导演着楼市大转折的剧情,并把当下塑造成抄底的最后时机。但深陷观望的购房者,真得会感冒,甚至大举买房吗?

用大数据视角找答案,结果不如想象中美。以百度海量民行为数据为基础的数据分享平台百度指数显示,在10月日搜索楼市+房价两关键词的整体搜索指数(以民在百度的搜索量为数据基础,进行关键词搜索热度分析,统计的关键词在百度页搜索中搜索频次的加权和)为7417,环比上周涨19%。放在全年看黄金周该指数表现则属中游,与2月第四周1.54万的关注高峰比不足后者一半。

楼市成交甚至关注量的解冻,似乎尚未真正到来。

当下非楼市关注度最高峰

此次房贷新政最受关注的一点,是认贷不认房。当然,从房地产从业者角度,他们更愿意也正悄然做的,是从新政身上解读一种讯号:虽然绝大多数商业银行尚未出措施执行央行精神,但楼市火热的日子已触手可及。

对新政本身的关注量确已产生变化。借助百度指数平台,搜索关键词首套房贷款政策,国庆长假7天整体搜索指数528,同比上涨184%,环比上涨29%,相关关键词房贷新政策、房贷新政、最新房贷政策分别有831%、782%、421%的检索环比增长。

上述量变背后,又有多少人对买房是关注的,我们试着接近那些在百度上搜过两个关键词楼市和房价的人。百度指数显示,国庆长假一周内两词整体搜索指数系7417,同比上涨76%,环比增19%。关键词抄底,同比增长20%,环比增长仅3%。显然,政策出台后,对楼市关注热度的刺激,还是有的。

作为房地产从业人员的你,如果此时开始幻想当下已成为楼市关注最高峰,恐怕就大错特错了。

实际从全年来看,民对楼市房价的关注度自今年2月13日开始攀升,2月25日达到峰值,当周整体搜索指数平均值为15459,彼时王石(微博)非常不妙的楼市观点,和任志强(微博)对乐观派开发商很危险警告、杭州崩盘论正大行其道,楼市崩盘和楼市拐点关键词亦同样出现搜索高峰,杭州房价峰值趋势尤为明显。显然,与这些搜索高峰相比,黄金周的民关键词搜索热度仍有差距。

百度指数数据来源有PC端和移动端,PC端数据更早且梳理中有有趣发现:盘点年,出现过4次大幅度楼市房价关键词的关注高峰,分别在2007年12月、2010年4月、2011年10月以及今年2月。

民对楼市和房价的搜索高峰,和其对房地产的关注度对应,但这项指标却很难和真正的楼市底部达到一致。推演上述四个时间点当时所处楼市,多是房价较高水平且受经济、政策影响初现房价下调的大环境

大数据看央行限贷松绑观望心态尚未终结

,而像2008年、2012年初阶段性楼市触底阶段却鲜见搜索高峰,这也验证了买涨不买跌,抄底只属于极少数人的道理。

天津关心北京 北京关心杭州

月份,是房地产行政调控退场的关键节点,维持限购的城市仅剩北上广深三亚五城,央行认贷不认房新政也在这一时期出台。从百度指数上限购、房贷、房价三个关键词搜索热度的变化,亦可察觉民关注点的悄然变化。

从9月9日至10月8日,关键词房价的整体搜索指数为4912,环比上涨20%;关键词房贷,搜索指数2580,环比涨43%,关键词限购搜索指数681,环比涨7%。在绝大多数城市解禁限购无悬念的背景下,限购较房贷的搜索热度已出现明显差距,这一差距在未来仍有扩大的可能。

除了关心房价和调控政策,那些偷偷在上关注楼市的民,还有哪些群体特征?有了大数据的支持,可获悉他们的城市位置、兴趣爱好和年龄范围等共性特征,勾勒出群体画像。

在今年以来,对楼市房价抄底三个关键词进行检索的人群中,超过8成为男性友,影视Fans,体育爱好者的特征较为明显。

在国庆假期PC端检索楼市房价关键词的群体中,北京民在单城市占总检索量的比例上居第一。二到十名城市为上海、天津、广州、苏州、深圳、杭州、西安、武汉、成都。两关键词1到10月检索量的城市排名中,上述一线城市全出镜,二线城市中天津、苏州、杭州亦露面,排名依次为北京、上海、天津、深圳、广州、苏州、南京、杭州、郑州、济南。

除了北京民之外,谁还一直默默关心着首都房价?百度指数显示,今年以来对关键词北京房价检索过的友地域分布除北京外,天津占第一,上海、河北廊坊、郑州则紧随其后。同样的推论,杭州之外哪个城市民关心杭州房价?指数显示,第一至第四分别为北京、上海、温州、南京。而搜索关键词三亚房价的民在全国的地域分布,第一仍是北京,其后依次为上海、海口、天津、哈尔滨。

整体来看,不同级别城市在年度对关键词楼市的关注度趋势亦明显分化,这和城市人口数量直接相关:三四线城市数量最多整体关注度最高,占70%,二线城市占19%一线城市占11%;城市平均关注度结果截然相反,一线城市平均关注度最高占57%;二线城市占33%,三四线城市仅10%。

当然,大数据仅是一种工具,对房企而言更适用于摸底市场。但知己知彼百战不殆的道理总是没错的,那些臆想着购房观望心态终点到来抓紧涨价的房企,亦不妨多借助几种工具好好给市场摸个底,了解清楚关心自家项目所在城市房价的人群在哪里,在同一级别楼市关键词关注火热的城市里自家有没有布局项目,或许会避免借着新政涨价后无人问津的尴尬局面,又能在拿地时多个购房能力的参考指标。

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