三大因素决定2014年房地产市场走势下滑

2018年07月26日 来源:

三大因素决定2014年房地产市场走势 下滑趋势不明显

预测总是最难,但可以根据已知的事物变化轨迹作出一定判断。2014年,中国经济发展进入了新的阶段,房地产市场也进入了新的阶段。在经济增长、金融环境等因素发生新变化的背景下,房地产行业会调整吗?又会怎样调整?

宏观经济2014年大家的看法千篇一律,预测2013还有分歧,其中我就是分歧,我认为2013年中国经济要调整,而多数人认为中国经济要上升,8.9%的预测甚至9%的预测,最后证明我的预测是对的。

2014年最根本是大家看清楚了一件事情,中国经济发展进入了新的阶段,这在三中全会上有一句话,当前中国经济发展进入新阶段,改革进入深水区和攻坚阶段,现在整个市场、社会甚至世界都认为中国经济进入了跟过去30年高速增长时期不同,有一种说法叫从高增长降到中高增长,是这样一个转化。这个观点大家现在一致了。而且2014年还在调整期,不会有根本性的变化。但是要想往下跌,也还是不容易的。

2014年经济增长速度现在普遍预测超过8%,两家低于7%,没有更低,大多数是7%8%之间。第二个换档就跟房地产有关,就是你的增长动力、增长的因素发生变化,我们过去是靠投资,特别是靠这种需求,靠供给增长,而最终需求我们面临的压力还比较大,我们的消费增长受到收入预期的增长,也是一个调整。这就是一个矛盾,2014年增长动力还没有发生根本变化。我们投资依赖的增长,房地产支撑经济增长的因素还存在,但是会不会变,这是我们关心的。

2008年中国经济调整以来,许多都发生了变化,都在往下调整,出口往下调整,以后还是这个样子,明年、后年甚至未来一段时间都是这个样子。消费也调整了,其它的很多行业都调整了。很多因素都在调整,就一个因素没有变化,就是房地产的繁荣。房地产的繁荣是过去的因素,这个因素能不能持续到下一个阶段

三大因素决定2014年房地产市场走势下滑

?这是我们关注的。不是不一定,是不可能。我以为换档不是调速度换档,而是房地产发展要降速。这是中国未来经济下行的压力的关键因素。上行的因素毫无疑问是我们的改革,改革红利,特别是市场化的改革推动,民间投资或者消费有可能潜力被激发出来,包括热议的电商,这是一个新的因素。服务业的发展,包括地产分化,商业地产跟服务需求相关,刘晓光说消费型地产,估计指的就是这个意思。主要还是由于出口下滑,导致经济增长回调。假如房地产调整压力加大,可能还会跌破7%。必须有新的因素带动,改革就是新的因素。

2012年、2013年、2014年房地产没有调整的情况下保持7%的增长,有可能再往后面,后面2、3年,也还是7%8%的增长,那房地产有明显的调整因素,其它要带动它。

经济增长的趋势,未来2、3年还处在调整当中,这是第一个变化。

第二,我为什么会预测房地产将出现中长期的调整?这个分析不外乎三个原因,房地产的调整包括房地产需求的放慢、投资放慢、价格因素的调整。我很不同意很多人的看法,一线城市房地产没有更大的潜力,二三四线城市完蛋了,供过于求。我不同意这个观点,2013年我们看到房地产在悄悄发生很大变化,不光是价格上的分化,需求也有分化,但是分化的结果不是我们想象的那样。一线城市越有潜力,增长越没有泡沫。恰恰相反,价格反映了一线城市泡沫最大,调整压力最大的是一线城市。

我的结论,决定房地产的增长趋势是决定宏观经济环境,是金融环境,金融环境包括金融政策,资金面有变化,这是我观察房地产。金融调整它自然就调整了,不是储蓄断档的问题,不是供给关系、城镇化加速。金融环境支持房地产,就会支持房价的上涨。2013年为什么涨?就是因为支持。经济不好是因为实体经济不好。但是2013年金融环境9%的增长是没有问题的,因为实体经济跟金融有分离,实体经济不好的情况下,房地产会更繁荣。这个格局还是因为资金不足。如果资金流不断涌入房地产,房价肯定要涨。

2012年上半年,中国房地产第二个调整,第一次调整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年调整。但是后来半年多时间又上来了。金融环境得到了解释,资金流得到了很好的解释。2012年上半年资金流是什么情况呢?投资是16.6%,流入房地产资金的是5.8%,是它的1/3不到,所以房价必然跌,房地产必然调整。后来下半年房地产政策出台,它又上来了,流入房地产的资金又多了。加上大家看好2013年,海外流资涌入。到了2013年货币政策比较宽松,所以房价我也预测涨,因为看资金流看得很清楚。

2014年金融环境是什么样?这是最最关键的。金融的环境用一个字形容,相对于前些年是偏紧的,相对于年,它一定是紧的。原因可以简单分析一下,三个方面的表现。一个是金融政策。金融政策新一届政府上来之后就没有想重复过去,经济增长下行的时候通过放松金融来促进经济,这种思路基本放弃了。新一届政府金融政策稳定,不想刺激,吸收过去的教训。

这次中央经济工作会议强调,要不引起后遗症的刺激,不想采取刺激性的金融政策来稳增长、保增长。所以,2014年的金融政策跟2013年是相似的,金融政策不会松,也不会紧,保持这么一个态势。金融环境松紧决定什么,一个是大量游资往中国涌。现在美国的QE要退出,世界资金流在开始松,世界其它国家向美国流动,这是一个因素。

第二个因素是市场。我们的企业,房地产日子好,但是大部分企业不好过。为什么不好过?因为价格上不去。我们的PPI连续23个月负增长,再有一个月就是持续两年的负增长,有点像1998年的情况。再加上金融市场化、利率市场化,低利率市场化意味着利率上升,利率一上升,再加上市场对金融的需求下降,QE退出,这些使2014年的金融政策明显比2013年要紧。

另外一个因素就是资金流入房地产的速度,我们现在看到四季度以来销售量明显下跌、放慢,再加上价格出现调整,而且资金流也在放慢。整个上半年持续了30%的增长,现在持续只有20%几的增长,曾经有两个月跌到20%以下,资金流开始放慢,放慢到比投资相同、低的水平的时候,我预计2014年房地产下调真的会出现,价格下跌不一定马上发生。这是金融对房地产形成很大的压力。

第二个房地产要调整的因素毫无疑问来自于价格,房价太高了,越来越少的人能购买房,收入越高的人不买了。房价最高的时候,没有房子的人对应的是收入最低的人,完全是不对称的,现在完全是靠投资性需求来支撑,靠一些恐慌性的需求。因为预测北京的房价还要涨,3万的飙升5万,5万的飙升到8万。房价和收入比太高,没有投资性需求,房价肯定狂奔向下,房价完全靠投资性需求。投资性需求跟金融环境有关,金融投资环境不好,房价会下跌。

第三,剩。制造业过剩、房地产过剩,不管是专家还是房地产开发商都认为三四线城市房地产过剩,走到南京、杭州这些地方,房子非常非常多,太多了。因为投资性需求,无限膨胀。所以,房地产过剩和其它过剩是一样的,房价上涨是供不应求,完全是资金推动。过剩也会导致调整。

这三个因素的结合,调整就会出来,我也不预测调整会达到多少。

相关文章
  • 石家庄等22个县市启动数字城市建设
    石家庄等22个县市启动数字城市建设

    石家庄等22个县(市)启动数字城市建设从全省数字城市建设县长专题研讨班上获悉,目前我省县级数字城市建设正逐步启动,34个县完成立项,其中22个县已经启动建设。此次研讨班由省委组织部和省地理信息局联合举办。数字城市是利用信息技术手段把城市的过去...

  • 杭州房贷利率全面上浮20NO还有银行实行
    杭州房贷利率全面上浮20NO还有银行实行

    杭州房贷利率全面上浮20%?NO,还有银行实行基准利率在全国楼市调控的大背景下,已经有超过20个城市取消房贷利率优惠,且在基准利率的基础上上浮5%-20%。利率的调整对于还款的影响到底有多大?下面通过一个简单的例子来阐述:假设购房需要商业贷款100万元,时...

  • 36新盘入市京城楼市七月将吹响平价集结号
    36新盘入市京城楼市七月将吹响平价集结号

    36新盘入市 京城楼市七月将吹响"平价集结号"摇号中签难如彩票中奖!6月23日,北京市首个自住房项目的摇号结果公布,其中优先家庭摇号中签率为68:1,申购家庭中签比为100:1。不少申购家庭发出了如此感慨。与自住房一号难求形成鲜明对比的,是北京商品房市场...

  • 一线城市楼市多维分化加剧北上广深皆不同
    一线城市楼市多维分化加剧北上广深皆不同

    一线城市楼市多维分化加剧 北上广深皆不同在北京、上海、广州和深圳等地调研中发现,曾经被认为是铁板一块的一线城市房地产市场在过去的一年中出现了加速分化的新动向:北京、上海进入相对平衡期,深圳市场供不应求,房价仍有较大幅度上涨可能,而广州则面临库...

  • 不得不看10条家电风水禁忌
    不得不看10条家电风水禁忌

    不得不看 10条家电风水禁忌一、电视风水禁忌1、电视机不可放在不易通风散热之地电视机工作时散发的热量随着电视屏幕的大小而不同,越大的电视散热越多。这种热量的聚集就容易引起家居中气流的运动,从而改变居室的风水。2、电视机不宜太大电视五行属火,...

  • 买二手房警惕勿当冤大头
    买二手房警惕勿当冤大头

    买二手房 警惕勿当"冤大头"想用水电 得先交前任业主的欠费?买了房子住进去,对谁家来说都是高兴事,但朱女士却高兴不起来,甚至对自己的买房行为有些后悔了。原来,去年底,朱女士委托一家规模较大的中介,为自己找一套二手房,我家是外地的,父母年龄大...